Да, квартиру, купленную с материнским капиталом, продать можно. Но она уже не только ваша: по закону жильё с маткапиталом оформляют в общую собственность родителей и детей. Поэтому при продаже нужно сохранить детям их доли — обычно в новом жилье, — а сделка с долями несовершеннолетних проходит через органы опеки.
Почему с такой квартирой всё сложнее
Жильё, купленное или построенное с материнским капиталом (МСК), оформляется в общую собственность владельца сертификата, его супруга и детей — включая тех, кто родится позже. Размер долей определяют соглашением, фиксированной доли закон не устанавливает (ч. 4 ст. 10 закона № 256-ФЗ). Подробно о том, как это сделать, — в статье о выделении долей детям.
Отсюда два случая:
- Доли детям уже выделены. Дети — сособственники, и продать квартиру без их долей нельзя. За несовершеннолетних сделку совершают родители, а интересы детей проверяет опека.
- Доли ещё не выделены (например, квартира в ипотеке или обязательство не исполнено). Сначала выполните обязательство: оформите общую собственность с детьми, и только потом продавайте.
Как продать квартиру с долями детей
Общий порядок, который используют семьи:
- Подберите новое жильё, в котором дети получат доли не меньше прежних.
- Обратитесь в орган опеки по месту жительства детей за разрешением на продажу их долей.
- Заключите договор продажи старой квартиры и покупки новой — обычно одновременно.
- Зарегистрируйте право собственности на новое жильё с долями детей в Росреестре.
Подробный перечень документов для опеки и сроки её решения уточняйте в органе опеки вашего района — требования к пакету в регионах различаются.
Можно ли продать квартиру родственникам или купить у них
Прямого запрета на сделки с родственниками в законе нет: маткапитал направляют на покупку жилья по любой не противоречащей закону сделке (ч. 1 ст. 10 закона № 256-ФЗ). Но если вы покупаете новое жильё с маткапиталом у близких родственников, на практике СФР может проверить, улучшаются ли жилищные условия семьи, и отказать. Покупку доли СФР, по практике, одобряет, если в результате семья получает всю квартиру или изолированную комнату.
Что делать при отказе
- Отказала опека. Попросите письменный отказ с причиной. Чаще всего проблема в том, что в новом жилье доли детей меньше или условия хуже. Измените сделку или обжалуйте отказ в суде.
- Отказал СФР в распоряжении маткапиталом на новое жильё. Попросите письменное решение с основанием — его можно обжаловать; порядок и сроки уточните в отделении СФР.
Если продажа связана с разводом, прочитайте, что происходит с маткапиталом при разводе. Раздел имущества и алименты — отдельные юридические вопросы, по ним есть материалы на lawfact.ru.
Частые вопросы
Можно ли продать квартиру, купленную за материнский капитал?
Да. Но дети по закону — сособственники такой квартиры, поэтому продать её можно только с сохранением их прав: обычно с выделением долей в новом жилье и с разрешения опеки.
Можно ли продать квартиру, если доли детям ещё не выделили?
Нет, сначала нужно оформить общую собственность с детьми — это обязанность по ч. 4 ст. 10 закона № 256-ФЗ. Продажа без этого рискованна: сделку могут оспорить.
Нужно ли ровно делить квартиру на всех членов семьи?
Нет. Размер долей закон не устанавливает, его определяют соглашением. Посчитать ориентир можно в калькуляторе долей.
Можно ли купить квартиру у родителей с маткапиталом?
Закон этого не запрещает. Но на практике при сделках с близкими родственниками СФР может проверить, улучшает ли сделка жилищные условия семьи, и отказать. Суды решают такие споры по-разному.
Нормы и источники
- Федеральный закон от 29.12.2006 № 256-ФЗ, ст. 10 — направление МСК на жильё (ч. 1) и обязанность оформить жильё в общую собственность с детьми (ч. 4).
